2018-08-18 16:55:00 明报?

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  楼房买卖纠纷官司打至最高法院。(档案图片)

  温东一宗房产买卖因为解约而出现纷争,两名华裔业主被告上法庭,败诉后被判赔一年楼价升幅及其他开支逾10万元。

 

  法庭文件显示,两名男女华裔房地产卖家在2007年接受一对准买家出价50多万元收购其位于温哥华东区(East Side)的一幢物业,并收取买家2.5万元订金,却两次以另一名买家已提出没有法律约束力的"知会备忘"(caveat)为理由,指与该落订准买家的买卖协议因此知会备忘"受挫"(frustrated)而无效。

 

  准买家两人在事隔八年于2015年才入禀法院控告卖家连带另一名买家违约,要求与讼人赔偿订金和物业测量费用外,更要求赔偿物业在2007年至2015年之间的楼价增值约44万元。

 

  卑诗最高法院在本星期三(8月15日)就此案作出裁决,认为卖家违反买卖协议,判卖家全数承担对准买家的赔偿,而作为案中另一与讼人的另一名买家则毋须作出赔偿。然而,法院亦认为准买家没有及时重回市场物色另一幢物业也负上一定责任,裁定赔偿楼价增值额只限2007年至2008年之间约7.7万元。另外赔偿2.5万元的损坏订金以及2385元的测量费,总共103,985元。

 

  案件涉及物业位于温哥华东端米勒街,而据判决书所载,该物业在2015年10月原讼方准买家萨赫第瓦(Sachdeva)父女入禀法庭向两名郑姓(译音)业主提请违约赔偿时的估值为96万元。

 

  据判决书记述,患有中风的萨赫第瓦爸爸(目前已去世)在2007年8月16日与郑姓业主签署合同以52.1万元买卖温市米勒街物业,买方同时向卖方以支票交付订金2.5万元,协议于同年10月31日完成整个交易。由于郑姓业主在达成此协议前与另一名准买家热雅勒南(Jeyaratnam)就同一幢物业的买卖进行商讨,业主两人要求合同附带条件,指他们需要在同年8月24日或之前征求法律意见,确定与热雅勒南没有约束力合同后,与萨赫第瓦达成的合同方能生效。

 

  由于热雅勒南就在8月24日当日针对米勒街物业发出告诫业主避免出售物业给另一名准买家的"知会备忘",而郑姓业主又没有对萨赫第瓦作出任何豁免,于是交易告吹。

 

  据判决书续载,萨赫第瓦再接再厉,瞬即在知会备忘发出翌日再度向郑姓业主提出收购米勒街物业的要约,今次开价53.5万元,比首次开价高出1.4万元;郑姓业主在没有要求准买家另交订金并不附带任何条件的情况下接纳要约(offer),双方达成合约同意在同年10月2日完成交易,日期比已告吹的合约早了差不多一个月。其后萨赫第瓦爸爸于同年9月10日将此第二份合同转让给女儿;身为牙医的她除负责自资缴付2.5万元订金外,更自资约9.5万元及申请42.8万元按揭贷款以支付楼价,另外花费约2400元对米勒街物业进行测量,计划在购入物业后在原址另建新屋作投资用途,由其父亲作物业开发人。

 

  然而热雅勒南同样再接再厉,在同年9月16日向郑姓业主发出申索陈述书(statement of claim)要求两人履行他指称是具约束力的合同,接着在9月26日针对米勒街物业发出待决诉讼证明书(certificate of pending litigation),阻挠郑姓业主向萨赫第瓦父女出售物业。

 

  据判决书所称,男方郑姓业主(于2016年10月去世)在9月30日带同一束鲜花到访萨赫第瓦住宅,亲自告知萨赫第瓦父女因为自己所作出的"错误",加上热雅勒南的两项行动,而无法完成物业交易,并要求退出合同;萨赫第瓦爸爸据说对此表示同意并"非常遗憾",然而其女儿却拒绝退出合同。她亦在同一场合询问郑氏可否向她出售他在米勒街的另一幢物业,然而郑氏婉拒。判决书续称,就在第二份合同原定成交日不久,萨赫第瓦驾车驶经米勒街物业并探访在内的郑氏业主;当时郑氏表示可归还2.5万元订金,并表示可向萨赫第瓦出售温哥华西端(West Side)49西街2289号的物业,然而郑氏最终并没有退还订金及售出该物业。

 

  原讼人最后在2007年11月2日向郑姓业主及热雅勒南发出待决诉讼证明书及知会备忘,随后郑氏及热雅勒南均提出答辩书回应。原讼人在2009年向法庭提出简易判决跟与讼人的纠纷,而郑氏则发出针对热雅勒南的"第三方通知书"(third party notice),声称热雅勒南的民事法律行动导致郑氏与萨赫第瓦的物业买卖合同受挫(frustrated)无效。最后法庭于2015年4月裁定郑氏与热雅勒南之间并不存在具约束力的合同。原讼人其后于2017年2月向郑氏及热雅勒南提出以简易判决程序解决纠纷;郑女表示自己无法售出物业,同时萨赫第瓦女方表示自从2007年8月起无法找到另一幢心仪物业。

 

  卑诗最高法院于今年6月下旬审理此案并于本星期三作出裁决。法官认为,郑姓业主没有认真查明与热雅勒南是否存在具约束力合同,并在事实上不存在此等合同的情况下拒绝与原讼人成交,实属违约行为,裁定业主必须向原讼人赔偿2007年至2008年期间米勒街物业的增值金额,也就是53.5万元至61.16万元的差价,即7.66万元,同时归还订金2.5万元及赔偿测量费用2385元,总金额为103,985元。

 

  法官认为,原讼人应该在2009年没有任何希望购买米勒街物业的情况下重返市场物色其他物业,而且原讼人可以选择购入其他地址以建其新屋,所以大大限制原讼人要求赔偿的物业增值金额。

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